Tilat palveluna?
Kunnan on hyvä tarkastella omaa kiinteistönhallinnan kokonaisuutta ja sen vaatimaa resurssointia. Onko tarkastelussa huomioitu kaikki kiinteistönhallintaan liittyvät toiminnot ja kustannukset.
Kiinteistöjen omistaminen ei ole kunnan ydintoiminto – toimivat palvelut voidaan järjestää tehokkaasti vuokratiloissa. Kaupunkikiinteistöjen palvelumalli selkeyttää ja jäntevöittää toimitilahallintaa.
Kunta hoitaa itse
Palveluna
-
Kuinka tehokkaasti?
-
Kohdentuvatko palkat, huoltolaskut ja muut kustannukset oikein?
-
Onko ongelmien hoito riittävän nopeaa?
-
Käyttääkö kunta pääomia laadukkaisiin palveluihin vai seiniin?
-
Onko kulurakenne kokonaisuudessaan selvä?
Rahavirrat ja ohjaus monimutkaista:
-
Ennustettavat kulut
-
Nopea ongelmien hoito
-
Pääomat on vapautettu
-
Ylläpito on riippumaton budjettineuvotteluista – kiinteistöt pysyvät kunnossa pitkäjänteisesti, koska kunnossapitoon liittyvä rahoitus perustuu sopimukseen. Kunnan ei sisäisesti tarvitse väitellä sisäisen laskutuksen oikeellisuudesta.
Selkeää, kun rahavirrat ja ohjaus yhdessä:
Haemme
-
Joko äsken peruskorjattuja tai melko uusia kiinteistöjä (< 10 v) ja
-
Ensisijassa varhaiskasvatuksen, perusopetuksen tai toisen asteen oppilaitosten hallinnon kiinteistöjä.
-
Harkitsemme myös sote- ja pelastustoimen kiinteistöjä.
Käyttöomaisuudella – (esim. koulukiinteistö, varhaiskasvatuksen kiinteistö) on joku tasearvo, joka muuttuu peruskorjauksen myötä ja poistojen muuttuessa.
Kiinteistöön voi kohdistua
-
Käyttömenot
-
Kiinteistön hoito
-
Lämmitys, jne
Lainakanta
-
Lainan lyhennys
-
Korkomenot
-
Korkoriski
Poistot
Realisointihetkellä tasearvo todennäköisesti alittaa kirja-arvon.
Kunnalla on tase- ja budjettiriski - kiinteistön hoitoon nähden.
Kun Kaupunkikiinteistöt ostaa kiinteistön;
-
Kaupan yhteydessä kunta voi saada rahoitushyödyn – parhaimmillaan taseen alijäämä kevenee tai poistuu.
Kunta maksaa vuokran, joka sisältää
-
Pääomakulut
-
Kiinteistön lämmityksen jne
-
Kiinteistön hoidon
Kunnalta poistuu taseriski ja riski kiinteistön kunnosta, lainan maksaessaan myös korkoriski poistuu ja kunnalle vapautuu pääomaa omaan käyttöön.
Kaupunkikiinteistöjen yhtiö voi rekrytoida kunnan kiinteistöhuollon henkilöstöä.
Takaisinosto voi olla velvoite tai optio tai ei lainkaan
-
Vuokranantaja järjestää kohteen kiinteistöhoidon ja -ylläpidon.
-
Vuokranantaja laskuttaa hoito- ja ylläpito-osuuden vuokralaiselta toteutuneiden kustannusten mukaisesti. Hoito- ja ylläpito pitää sisällään tilojen kunnossapidon ja kiinteistön hoidon, -hallinnoinnin ja huollon sekä maanvuokran ja kiinteistövakuutuksen kustannuksen. Kiinteistövero laskutetaan erikseen toteutuneen mukaisesti.
-
Tilojen kunnossapidon tavoitteena on säilyttää kohde suunnilleen senlaatuisena, kuin se oli alun perin valmistuessaan.
-
Vuokralainen vastaa kuitenkin toimintansa välittömistä käyttö- ym. kustannuksista (mm. lämmitys, vesi, käyttösähkö ja siivous kiinteistönomistajan määrittelemän tason mukaan. Tason seuranta toteutuu sovitun katselmuskäytännön mukaan).
-
Vuokranantaja ja vuokralainen määrittävät yhdessä arvioidun kiinteistönhoito ja -ylläpitovastikkeen. Jos kustannukset jäävät alemmaksi, ne jaetaan osapuolten kesken esim. 30 (vuokranantaja) / 70 (vuokralainen) -periaatteella. Näin kummallakin osapuolella on intressi toteuttaa hoito tehokkaasti ja kustannuksia laskien.
-
Kiinteistönhoidossa tavoitellaan pitkäjänteisyyttä, joten kustannusseuranta tehdään riittävän pitkällä jaksolla asettamalla esim. 5 vuoden hoitovastiketavoite.
-
Osapuolet sitoutuvat yhteisiin kiinteistöjen päästötavoitteisiin.
Kaupunkikiinteistöjen hoito- ja ylläpitopalvelut
-
Kiinteistön hoito- ja ylläpitopalvelusta vastaa paikallinen palveluyhtiö.
-
Palvelun tuotantomalli valitaan kiinteistökohtaisen analyysin pohjalta.
-
Kaupunkikiinteistöjen kiinteistökohtaisella palvelumestarilla on vastuu sujuvasta kiinteistönhoidosta.
-
Palvelun tavoitteena on olla alan parasta ja halutuinta
-
Tuotamme terveysturvallista tilaa – monitorointi ja raportointi
